2019年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的波動(dòng)和政策的調(diào)整，房企融資環(huán)境猶如“坐過(guò)山車(chē)”般跌宕起伏。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在8月房企融資大幅下跌后，9月房企融資出現(xiàn)明顯反彈。

不過(guò)，藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，由于房企自身?xiàng)l件的差異，融資能力也顯現(xiàn)出明顯分化。與此同時(shí)，面對(duì)融資成本的不斷上升，多元化的創(chuàng)新型融資方式出現(xiàn)。包括首開(kāi)股份(SH：600376)、陽(yáng)光城(SZ：000671)在內(nèi)的企業(yè)，紛紛采取新的融資渠道“找錢(qián)”。

9月融資金額現(xiàn)周期性反彈

在經(jīng)歷過(guò)8月份的融資“小低谷”后，房企在9月迎來(lái)了融資的快速反彈。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，40家典型房企融資金額為689.56億元，環(huán)比上漲87.25%。不過(guò)據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)觀察發(fā)現(xiàn)，由于8月房企融資總額為目前年內(nèi)房企單月融資總額的第二低點(diǎn)，因此，即便9月融資金額大幅反彈，仍處于中等水平。

對(duì)于9月房企融資反彈的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉指出，繼5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文整治房地產(chǎn)融資亂象后，7、8月份，監(jiān)管部門(mén)又密集發(fā)布了多條收緊政策嚴(yán)控房企融資渠道，導(dǎo)致8月當(dāng)月房企融資大幅下滑，可能前面積壓的審批到9月有一些釋放。

但這并不代表當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境的放松。9月6日，央行宣布在9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，隨后9月11日銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清便再次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向。克而瑞研究中心指出，雖然沒(méi)有新的限制房企融資的政策出臺(tái)，但是房企的融資環(huán)境預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)保持收緊態(tài)勢(shì)，在一段時(shí)間內(nèi)低位運(yùn)行。

這一變動(dòng)趨勢(shì)，從房企季度融資規(guī)模中也能夠看出。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年3季度，40家典型房企的融資金額為1937.73億元，與2季度1733.21億元相比有所回暖，環(huán)比上漲11.8%。但與第一季度2458.09億元相比，仍相差甚遠(yuǎn)。張宏偉指出，5月以來(lái)，在政策監(jiān)管的作用下，房企融資趨勢(shì)呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。

融資利率持續(xù)上升

，

值得注意的是，在房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊的狀況下，其融資成本也在不斷攀升。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)指出，2019年截至9月，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.08%，較2018年全年增長(zhǎng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，由于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境透明，在融資成本上升的背景下，房企售價(jià)的天花板仍舊未能放松，這也會(huì)在一定程度上吞噬企業(yè)利潤(rùn)。但他同時(shí)指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，不論成本高低、融資額度大小，能夠獲得資本市場(chǎng)支持，就足夠證明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

而從融資成本來(lái)看，房企間的差距已經(jīng)十分明顯。

在已披露數(shù)據(jù)中，9月融資成本最低的是萬(wàn)科(SZ：000002)2019年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(第二期)，發(fā)行規(guī)模25億元，融資成本為 3.55%;其次是龍湖(HK：00690)發(fā)行的8.5億美元10年期投資級(jí)優(yōu)先票據(jù)，票息3.95%，值得注意的是，該筆票據(jù)創(chuàng)近兩年民企10年期美元債票息新低。而融資成本最高的是鴻坤地產(chǎn)發(fā)行的1.1億美元境外公募債券，據(jù)了解，該筆債券發(fā)行期限為3年，票面利率為14.75%;其次是正商地產(chǎn)發(fā)行的2.2億美元公開(kāi)票據(jù)，票面年息為12.8%。

對(duì)于房企間融資利率的差異，58安居客首席分析師張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，其實(shí)融資利率的差異化在近兩年表現(xiàn)非常普遍，一般來(lái)說(shuō)大型央企或是財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健型大型民營(yíng)房企更容易獲得低利率融資，而負(fù)債水平過(guò)高或規(guī)模偏小的房企往往在融資層面不占優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然在今年房地產(chǎn)融資整體偏緊的大背景下，對(duì)于資金渴求度越高的房企，往往融資利率更容易偏高。

以鴻坤為例。據(jù)其半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年6月底，鴻坤地產(chǎn)總負(fù)債達(dá)479.29億元。其中，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)380.74億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 33.9億元，速動(dòng)比率為0.44。而據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)整理發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，鴻坤地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率呈上升態(tài)勢(shì)，2016年-2019年上半年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為 78.39%、79.12%、79.38%和 79.02%。

而泰禾集團(tuán)因深陷流動(dòng)性危機(jī)，今年以來(lái)不僅頻頻出售項(xiàng)目回款，其發(fā)行的美元債利率也均高于10%，遠(yuǎn)高于去年平均水平。

其實(shí)，根據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，當(dāng)代置業(yè)(HK：01107)、泰禾、融信中國(guó)(HK：03301)、中南建設(shè)(SZ：000961)、中國(guó)恒大(HK：03333)等多家房企美元融資成本超過(guò)10%，超過(guò)10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個(gè)例。

首開(kāi)股份、陽(yáng)光城探索融資新形勢(shì)

“雖然9月房企融資金額有所回暖，但房企仍面臨著融資艱難的困境。房企采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，以拓寬融資渠道。”同策研究院陳朦朦分析指出。

今年4月19日，中央政治局會(huì)議重申 “房住不炒”的定位，被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)信貸收緊的標(biāo)志;此后5月，住建部將房企利用銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等現(xiàn)象列入整治范圍的銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文;國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，對(duì)房企境外發(fā)債做出限制，要求房企發(fā)債“只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)”。在此前后，銀保監(jiān)會(huì)也進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信托資金的監(jiān)控。

面對(duì)境內(nèi)外融資環(huán)境的全面收緊，為獲取更多資金，各大房企不得不采取多元化的創(chuàng)新型融資方式。

9月27日，首開(kāi)股份發(fā)布公告表示，旗下子公司首開(kāi)中庚投資擬向生命保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司申請(qǐng)8億元保債計(jì)劃，期限2年。由首開(kāi)股份提供全額全程擔(dān)保。據(jù)了解，保債計(jì)劃屬于房企非標(biāo)債權(quán)的一類融資形式(非標(biāo)債權(quán)還包括信托、私募交管計(jì)劃等)，發(fā)起方為保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，通過(guò)發(fā)行投資計(jì)劃受益憑證，向保險(xiǎn)公司等委托人募集資金，一般來(lái)說(shuō)，保債計(jì)劃具有期限長(zhǎng)、成本低的優(yōu)勢(shì)。

這種融資形式是否能夠適用于所有企業(yè)?中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，保債計(jì)劃的適用面相對(duì)較窄，主要是針對(duì)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和大型國(guó)企、保障房等收益穩(wěn)定、資信評(píng)級(jí)較高、涉及不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)金融的企業(yè)和項(xiàng)目。這種融資形式雖然具有期限靈活，成本較低，資金運(yùn)用監(jiān)管較為靈活，不占銀行貸款額度且不受銀行貸款額度限制等優(yōu)點(diǎn)，但是對(duì)企業(yè)的資信水平要求很高，一般要求債信主體評(píng)級(jí)至少要達(dá)到AA+以上，且對(duì)增信條件要求嚴(yán)格，因此反過(guò)來(lái)也限制了保債計(jì)劃這一金融工具的適用范圍和適用面。

柏文喜直言，首開(kāi)發(fā)行的此筆保債計(jì)劃對(duì)于一般房企而言，可以研究和學(xué)習(xí)，但是并不具備廣泛的借鑒意義。

除此之外，陽(yáng)光城通過(guò)的一筆委托貸款，同樣備受市場(chǎng)關(guān)注。9月6日，陽(yáng)光城為旗下持有100%權(quán)益的子公司長(zhǎng)興萬(wàn)益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個(gè)月的7億元貸款提供擔(dān)保。據(jù)了解，作為擔(dān)保條件，陽(yáng)光城參股子公司啟東光勛房地產(chǎn)名下的土地需要提供抵押，啟東光勛房地產(chǎn)100%股權(quán)提供質(zhì)押。同策研究院指出，該筆委托貸款是其監(jiān)測(cè)以來(lái)，繼2018年1月后發(fā)生的第一筆委托貸款。

張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，委托貸款具有相對(duì)靈活、適用范圍較廣泛的特點(diǎn)，這種形式在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域較為常見(jiàn)，從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)還是直接融資，銀行只是起到中間作用。面對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)該種融資形式市場(chǎng)少見(jiàn)的質(zhì)疑，張波補(bǔ)充道，近年來(lái)，經(jīng)國(guó)家監(jiān)管，商業(yè)銀行發(fā)放委托貸款條件頗嚴(yán)。同時(shí)，由于貸款風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)，想要找到合適出借人的難度較大。其利率一般也會(huì)高于銀行等金融機(jī)構(gòu)的同期水平。

柏文喜表示，雖然委托貸款完全是市場(chǎng)化行為，但由于其特殊性，要求房企的現(xiàn)金流狀況比保債計(jì)劃更好一些、資信評(píng)級(jí)要高，委托人才可能將自有資金以委托貸款的形式借給它。那種現(xiàn)金流緊張，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的房企比較難以獲得委托貸款。同時(shí)小房企資信差，低成本拿到委貸的可能性很小。

不難看出，無(wú)論是主流融資形式還是采取多元化融資方式，資本均在流向規(guī)模大、評(píng)級(jí)高、現(xiàn)金流保障系數(shù)高的企業(yè)。而隨著融資能力的差異體現(xiàn)，房企間格局或也面臨著新的洗牌。接下來(lái)，市場(chǎng)融資形勢(shì)將會(huì)如何演變，房地產(chǎn)企業(yè)又將采取何種方式增厚手中資金，藍(lán)鯨房產(chǎn)將會(huì)持續(xù)關(guān)注。